Notificación de Demanda Arrendamiento o Precario Ley 18.101

¿Qué incluye esta diligencia?

• Ambas búsquedas positivas (requisito del art. 44 CPC para la notificación personal subsidiaria).
• Notificación personal o personal subsidiaria.
• Carta certificada de Correos de Chile del art. 46 CPC ($2.800 incluido).

¿Qué es la notificación de demanda en juicios de arrendamiento y precario?

La notificación de demanda en juicios de arrendamiento y precario es el acto procesal por el cual el receptor judicial pone en conocimiento del arrendatario u ocupante la demanda dirigida en su contra —de restitución del inmueble, término de contrato o cobro de rentas— y la resolución del tribunal que la provee. Su efecto principal es trabar la litis y hacer correr los plazos del demandado. En los arrendamientos la actuación se rige por la Ley 18.101; en el precario, por el artículo 2195 del Código Civil.

Aunque suelen encargarse juntas, son situaciones distintas. El arrendamiento supone un contrato —escrito o verbal— y hoy, en la mayoría de los casos, se tramita por el procedimiento monitorio que la Ley 21.461 ("Devuélveme mi casa") incorporó a la Ley 18.101. El precario, en cambio, es la ocupación de un inmueble por mera tolerancia del dueño, sin contrato ni título que la justifique.

¿Cuándo se aplica?

Se aplica cuando el dueño de un inmueble decide recuperarlo, o cobrar las rentas impagas, por la vía judicial. En arrendamiento lo habitual hoy es el procedimiento monitorio: el tribunal ordena la restitución y el pago, y si el arrendatario no se opone dentro de plazo la causa avanza con rapidez; pero si opone excepciones, esa vía cesa y el juicio continúa de forma controvertida conforme a las reglas de la Ley 18.101. En el precario, la demanda persigue derechamente la restitución del inmueble frente a quien lo ocupa sin título. Obtenida la sentencia favorable, el paso siguiente suele ser el lanzamiento del ocupante.

¿Quién la solicita y para qué?

En mi experiencia como receptor judicial titular de Concepción, esta notificación la encargan los abogados que representan a los dueños del inmueble. El perfil es parejo, sin que predomine un tipo de cliente:

• Estudios jurídicos de todos los tamaños que llevan causas de arrendamiento y de precario.
• Abogados independientes que tramitan la restitución para propietarios particulares.

El objetivo es siempre el mismo: dejar válidamente trabada la litis para avanzar hacia la restitución del inmueble y, cuando corresponde, el cobro de las rentas adeudadas. Una notificación mal practicada deja todo el juicio expuesto a una nulidad.

¿Cómo realizo esta diligencia?

Como receptor judicial titular de Concepción, ejecuto la diligencia dentro de 10 días hábiles desde recibido el encargo, con cobertura sin recargo en Concepción, San Pedro de la Paz, Chiguayante y Penco. El mecanismo es la notificación personal del artículo 40 del CPC o, cuando el demandado no es habido tras búsquedas en distintos días y horas, la notificación subsidiaria del artículo 44, seguida de la carta certificada del artículo 46.

En los juicios de arrendamiento cuento además con una herramienta decisiva: el artículo 8 N°2 de la Ley 18.101 presume de pleno derecho como domicilio del demandado el propio inmueble arrendado. Esto permite practicar la notificación subsidiaria del artículo 44 en la propiedad aunque el arrendatario intente esconderse o desaparecer, sin necesidad de acreditar previamente que vive o trabaja allí. En el precario esa presunción no existe, de modo que allí es esencial asegurarse de que la persona notificada sea efectivamente quien ocupa el inmueble, para que la actuación no quede expuesta a impugnación.

Preguntas frecuentes

¿Sirve tanto para arrendamiento como para precario?

Sí. Cubre la notificación de demandas de la Ley 18.101 —no pago de rentas, término de contrato, restitución— y también las de precario del artículo 2195 del Código Civil. El honorario es el mismo; lo que cambia es la estrategia de notificación en cada caso.

¿Qué pasa si el arrendatario se esconde para no ser notificado?

En arrendamiento la ley favorece al arrendador: el artículo 8 N°2 de la Ley 18.101 presume de pleno derecho que su domicilio es el inmueble arrendado, de modo que la notificación subsidiaria del artículo 44 del CPC puede practicarse allí. Es una de las grandes ventajas de tramitar la notificación con un receptor que conoce el procedimiento.

¿Qué pasa si el demandado se opone en el procedimiento monitorio?

La vía rápida del monitorio cesa y el juicio continúa de forma controvertida, conforme a las reglas de la Ley 18.101. La notificación ya practicada conserva su validez y es la base de todo lo que viene, por eso conviene que esté bien hecha desde el inicio.

¿En qué se diferencia de la notificación de demanda ejecutiva u ordinaria?

La forma de notificar es la misma (artículos 40 y 44 del CPC), pero el procedimiento cambia. La notificación de demanda ejecutiva incluye requerimiento de pago y, ante el no pago, el embargo; la notificación en juicio ordinario solo traba la litis. La de arrendamiento y precario apunta a la restitución del inmueble y, tratándose de arrendamiento, se beneficia de la presunción de domicilio de la Ley 18.101.

Importante para esta diligencia: el valor es por cada notificado. Si en la causa hay más de una persona a notificar, debe pagarse un servicio por cada uno.